马斯克的火箭上天和电动皮卡对首批消费REITs的启示
王冰凝11月26日，首批消费基础设施公募REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT）通过审批，业内欢欣鼓舞，认为这标志着我国公开募集基础设施证券投资基金市场，正式迎来消费基础设施这一全新的资产类型的推出，意味着在探索了近二十年后，商业地产公募REITs正式破冰。但笔者在研读首批消费REITs的意义时，却想到了马斯克，以及他的火箭上天和电动皮卡。房地产行业近几年经历了前所未有的大起大落，国际大环境也很恶劣，美国持续加息令中国房地产行业雪上加霜，商业地产身处其中更觉艰难，所幸的是，在宏观政策的密集支持下，消费局部回暖的刺激下，运营导向的商业地产反而率先破局，在危机中最早觅得先机。消费REITs的上市对于地产商是利好，在传统的融资模式之外，开辟了新的融资途径，有助于盘活企业资金，降低企业负债率，也有望推动商业不动产的转型升级。数据显示，截至2022年末，我国存量购物中心数量超过5500家，体量超过5亿平方米，我国消费REITs市值规模有望超过7000亿元，这对于正在从开发为王转向以运营为王的地产行业来说，可谓是金融配套措施的重大突破。那么，企业在获得了流动的资金后应该做些什么？笔者此时却想起来了马斯克。当我们还在反思地产行业究竟怎样走向崩盘的时候，马斯克正通过科技创新，让人类从航海时代升级为星际时代，而特斯拉刚刚首次交付的电动皮卡Cybertruck，则直接刺激了美国连续三年销量下滑的皮卡市场，特斯拉的电动皮卡是否颠覆了传统皮卡市场尚未定论，但据统计，Cybertruck从2019年首次亮相以来，已经在全球累计了超过200万订单，订金超过100美元，测算下来Cybertruck还没开始交付，就已经为特斯拉贡献了大概2亿美元营收。马斯克脑洞大开的创新能力不断扩大着其所掌控的特斯拉的光环效应，引领这家企业快速发展，目前特斯拉市值超过其它所有汽车公司的市值总和。商业的本质是什么？新的方向又在哪里？无论时代如何变迁科技如何发展，商业的形式和表象如何变化，它的底层逻辑都不会变，那就是离不开消费，但是求术不如求道。术是手段，注重的是短期利益。道是大势，注重的则是人心所向。正如马斯克所言：“只有基于事实和本源，才能抓住核心本质，推动创新。”回到消费REITs上，从宏观政策方面来看，2023年以来财政和金融的总量政策密集出台，首先从供给侧通过信贷、债券、股权等多种方式综合协同；从需求侧看，5年期LPR下调，地方政府“因城施策”优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等引导合理住房消费需求，政策层面还正在持续发挥其防御功能，全力以赴促就业以防止大规模失业，增发国债用于公共服务设施恢复重建以防止出现系统性风险，这些都为消费复苏做足铺垫，这些红利政策对于商业地产行业而言意义非凡。而作为企业，市场的主体，我们当下最需要的应该是在供给侧持续发力，一方面提高效率，降本提质来有效满足需求，但更重要的还是要在创新和创造上下足功夫，因为只有创新和创造才能加速淘汰旧的存量，才能扩大新的需求，从而产生新的消费、形成新的经济动能。因此中央提出向新质生产力要新动能很智慧，这是我们穿越经济周期的方向，也是商业地产在获得了金融支持后看向未来的最好方向。责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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